Platil 32 let za byt, do kterého nikdy nevkročil
V roce 1965 podepsal notář André-François Raffray smlouvu s 90letou Jeanne Calmentovou z jihofrancouzského Arles. Dohodli se: Raffray každý měsíc zaplatí 2 500 franků, Calmentová mu za to přenechá svůj byt. Jednoduché a jasné.
Raffray zemřel 25. prosince 1995 ve věku 77 let. Za třicet let zaplatil ekvivalent 184 000 dolarů, tedy zhruba více než dvojnásobek tržní hodnoty bytu. Calmentová ho přežila o téměř dva roky. Byt si stále užívala. Platit pak musela Raffrayova vdova Huguette.
Jak je to vůbec možné?
Proč by někdo takový obchod vůbec uzavřel?
Protože má svou vnitřní logiku. Ve Francii jde o zavedený systém s názvem en viager (volně přeloženo „na dobu života“), starý staletí. Odhaduje se, že touto formou se uzavírá někde mezi 10 a 15 procenty soukromých nemovitostních transakcí. Jde o odhad, nikoli přesně ověřené číslo, ale řád je jasný: en viager má pevné místo na francouzském trhu s nemovitostmi.
Logika funguje pro obě strany. Senior prodá byt za výrazně nižší cenu, než je tržní hodnota, typicky zhruba o polovinu, ale výměnou dostane pravidelný měsíční příjem a navíc v bytě může dožít. Kupující zaplatí méně než při standardní koupi a nepotřebuje hypotéku ani banku.
Trochu jako uzavřít pojistnou smlouvu: obě strany vsází na tutéž neznámou proměnnou. Tou proměnnou je délka života prodávajícího.
Jak en viager funguje: otevřená cena bez stropu
Ve standardní podobě kupující složí jednorázovou zálohu zvanou bouquet, přibližně třicet procent dohodnuté hodnoty nemovitosti, a pak pravidelně platí měsíční rentu bez úroků a bez banky. Calmentové případ byl atypický: žádná záloha se neplatila, jen měsíčních 2 500 franků.
Celková cena transakce je předem naprosto neznámá. Závisí výhradně na tom, jak dlouho prodávající žije. A právě tady leží asymetrie rizika: pokud kupující přestane platit, ztrácí vše dosud zaplacené a nedostane nic. Pokud kupující zemře dřív, platby přecházejí na jeho dědice, kteří musí pokračovat. Prodávající má garantovaný příjem bez horního limitu. Kupující nemá žádný nástroj, jak konečnou cenu zastropovat.
Raffray věděl o ní skoro všechno, a stejně prohrál
Raffray nebyl žádný anonymní spekulant. Jako Calmentové notář ji znal osobně. Šlo o informovanou sázku: v roce 1965 za sebou devadesátiletá žena měla téměř sedmdesát let kouření, přibližně kilogram čokolády týdně a pravidelné dávky levného červeného vína. Statistický pohled na dožití tehdejších devadesátníků naznačoval zbývající délku života v řádu několika málo let.
Jenomže Calmentová se do žádné statistiky nevešla. V roce 1975 slavila sté narozeniny a přestala jezdit na kole. V roce 1985 se po pádu přestěhovala do domova pro seniory, byt zůstal prázdný, ale stále jí patřil a Raffray do něj nemohl vstoupit. Na oslavě svých 120. narozenin mu prý sdělila, že v životě se někdy udělají špatné obchody.
Kouřit přestala až ve 117 letech, ne ze zdravotních důvodů, ale proto, že zhoršující se zrak ji připravil o schopnost si cigaretu zapálit sama.
122 let: případ, který se do žádné statistiky nevejde
Jeanne Calmentová zemřela 4. srpna 1997. Bylo jí 122 let a 164 dní. Zůstává jedinou zdokumentovanou osobou v historii, u níž byl věk ověřen rodným listem, záznamy z křtu, školní dokumentací i sčítacími listinami, a která přesto překonala hranici 120 let. Nikdo jiný tuto metu v ověřených záznamech nedosáhl.
Vědci přitom zdůrazňují: cigarety, čokoláda a víno nebyly receptem na dlouhověkost. Jako vysvětlení se přijímá genetická výbava a krajní statistická výjimečnost. Byl to případ, jaký se v lidské historii vyskytl jednou.
En viager je systém navržený pro průměrnou délku dožití. Raffray pravidla znal a rozuměl jim; jeho prohrou bylo, že protistrana byla výjimkou, se kterou žádný rozumný výpočet nepočítal. Huguette Raffrayová platby dokončila a po Calmentové byt zdědila. Celková zaplacená částka přesáhla více než dvojnásobek jeho původní tržní hodnoty.